LEGAL CONCEPTS OF DEFINING REAL ESTATE IN THE RUSSIAN FEDERATION, THE REPUBLIC OF BELARUS AND THE COUNTRIES OF EUROPE

 

Valiantsina Medvedeva

senior professor of the Academy of PAuPRB,

Belarus, Minsk

Anastasiya Murashkina

second-year master student of  the Academy of PAuPRB,

Belarus, Minsk

 

АННОТАЦИЯ

В статье приводятся различные правовые подходы к определению понятия недвижимости, с учетом основных актуальных тенденций развития доктрины гражданского права в Республике Беларусь, Российской Федерации и странах Европы. Делается вывод об отсутствии единой, универсальной дефиниции.

ABSTRACT

The article presents various legal approaches to the definition of the concept of real estate, taking into account the main current trends in the development of civil law in Belarus, the Russian Federation and European countries. The conclusion is made that there is no single, universal definition.

 

Ключевые слова: недвижимость, единый объект недвижимости, земельный участок, вещные права.

Keywords: real estate, single property, land, property rights.

 

Недвижимое имущество как самостоятельный объект гражданских прав занимает важное место в гражданском обороте и общественных отношениях. В виде различных конструкций, наполненная разным содержанием, недвижимость имеет огромное социальное и экономическое значение.

Поскольку законодательство Российской Федерации и Республики Беларусь не содержит точных признаков объектов недвижимости, а также определяет, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, необходимо углубленное изучение вопроса определения данного понятия. Отсутствие единой, законодательно утвержденной дефиниции недвижимости порождает правовую неопределенность в его понимании. В науке и практике существуют различные подходы к определению понятия недвижимости.

Этимология слова «недвижимость» связана со слиянием трех понятий: «неподвижный», «имущество» и «собственность». Следовательно, недвижимость характеризуется прежде всего следующими чертами: неподвижность, принадлежность кому-либо, принадлежность на праве собственности [2, с. 140].

Законодательство Республики Беларусь относит к недвижимым вещам земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе и леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также приравнены предприятия в целом, как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам могут быть отнесены и другие объекты.

Из данного определения следует, что законодатель в основу трактовки недвижимости положил фактическую связь вещей.

Этот же подход наблюдается и в российском законодательстве. Статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит два критерия отнесения вещей к категории недвижимых:

− материальный − степень связи этих вещей с землей;

− юридический − отнесение вещей к разряду недвижимых в силу закона (отнесение к категории недвижимости вещей, движимых по своей природе: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания).

Рассматривая российское законодательство, необходимо отметить, что научное сообщество давно обсуждает проблему перехода в России к концепции единого объекта недвижимости. Юридическое наследие времен СССР, когда земля и ее недра составляли исключительную государственную собственность, обусловило отнесение земельных участков и расположенных на них сооружений к разным объектам недвижимости. При этом они, фактически представляя единое целое, объединены общим назначением и неразрывно связаны, в том числе и функционально. Таким образом, земля и расположенное на ней здание, в действительности, являются взаимосвязанными объектами, увеличивающими ценность друг друга. При этом данная связь не может быть разорвана, а объекты являются равноправными. Отчуждение одного объекта одновременно предполагает необходимость отчуждения и другого, что является реализацией принципа единства судьбы земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости. В этой связи представляется разумным, заимствуя европейский опыт, рассматривать их как составные части единого объекта недвижимости.

На данный момент изучается вопрос дальнейшего изменения российского законодательства в части регулирования правового статуса недвижимого имущества в рамках концепции единого объекта недвижимости и закрепления соответствующего института в законодательстве [1, с. 168]. Следует отметить, что наиболее полное обоснование и развитие данная концепция получила в германском гражданском праве, где определено подчинение здания и земельного участка единому правовому режиму.

Самое широкое понимание недвижимости встречается во французском законодательстве, в котором критерий связанности с землей (неперемещаемости) утрачивает свое определяющее значение.

Гражданский кодекс Франции определяет недвижимые вещи по их природе, назначению и предмету. Прежде всего, выделяется недвижимость по своей природе − земельные участки и строения. К этой группе также относятся урожай на корню и плоды, не снятые с деревьев.

Во вторую группу входит недвижимость по назначению. К ней относятся предметы, которые собственник земли поместил на свой участок для его обслуживания и эксплуатации: земледельческие орудия, семена, ульи, определенное промышленное оборудование. Все движимые предметы, помещенные на участок лично собственником, присоединенные им к участку навсегда при помощи гипса, цемента и других материалов, по французским законам относятся к категории недвижимости. Ровно как и животные, находящиеся в своем естественном состоянии или служащие для обработки земли. В данной группе прослеживается принцип следования
движимых вещей за главной вещью (земельным участком). При отделении перечисленных вещей от земельного участка они утрачивают статус недвижимости и переходят в разряд движимых вещей. Следовательно, совокупность указанных вещей, объединенных понятием «недвижимость по назначению», следует рассматривать как некий имущественный комплекс, который в имущественном обороте выступает единым объектом права. 

Критика данного подхода строится на предположении, что «утверждение, будто помещение, являющееся неотъемлемой (составной) частью здания, и потому его следует считать недвижимостью по природе вещей, сродни утверждению о том, что карман является одеждой, поскольку неотделим от пиджака» [3, с. 20].

В третью группу входят ограниченные вещные права (узуфрукт, сервитут) и вещные иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества.

В противовес французской, немецкая правовая система содержит самую узкую трактовку недвижимости. Германское гражданское уложение называет единственный объект недвижимости − земельный участок или земельную собственность. Здания, строения, сооружения, многолетние насаждения, прочно соединенные с землей, утрачивают свою самостоятельность и являются существенными составными частями этой собственности и участвуют в гражданском обороте только как единое целое. Правовая судьба земельного участка предопределяет правовой режим всех его существенных составных частей. Земельные участки и стоящие на них здания и сооружения рассматриваются как единый объект недвижимости, с действующим правилом: «один объект – одно вещное право».

Подобная трактовка понятия объекта недвижимости с некоторыми особенностями характерна для многих европейских стран, среди которых Италия, Греция, Польша, Словения, Эстония и другие.

Таким образом, недвижимость, являясь основополагающим понятием в правовой системе любой страны, не обладает универсальной дефиницией. Однако при существующем разнообразии подходов к данному определению, общим является понимание земельного участка как ключевого объекта недвижимости, а всех иных объектов − в фактической и (или) юридической связи с ним.

 

Список литературы:

  1. Алексеев, А. В. Единый объект недвижимости: поэтапное движение к цели или дезорганизация правового регулирования / А. В. Алексеев // Вестник экономического правосудия. – 2018. − № 8. – С. 166−176.
  2. Лебедева, В. А. Сущность понятия недвижимости / В. А. Лебедева // Новая наука: современное состояние и пути развития. – 2017. – № 1/2. − С. 140−143.
  3. Наумов, Е. Л. О понятии недвижимости / Е. Л. Наумов // Законодательство. – 2015. – № 5. – С. 18−26.